Un bailleur peut-il expulser un locataire défaillant sans procédure judiciaire ?

juin 2018

Un bailleur peut-il expulser un locataire défaillant sans procédure judiciaire ?

Kevin O'Brien
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Possédez-vous des actifs immobiliers au Québec ? Vous êtes-vous déjà demandé quels étaient vos droits et recours en cas de défaut de votre locataire aux termes du bail qui vous lie ?

Puis-je résilier le bail ? Puis-je changer les serrures ? Ai-je le droit d'expulser le locataire ? Puis-je faire tout cela de plein droit, sans l'obligation de me soumettre à une poursuite judiciaire coûteuse contre le locataire ? La tendance judiciaire actuelle, au Québec, semble mener vers une réponse affirmative à toutes ces questions.Possédez-vous des actifs immobiliers au Québec ? Vous êtes-vous déjà demandé quels étaient vos droits et recours en cas de défaut de votre locataire aux termes du bail qui vous lie ?

Le 10 février 2017, la Cour supérieure du Québec a rendu une décision intéressante pour les bailleurs commerciaux et leurs locataires, dans l'affaire Yu Jie Liu (le « Locataire ») c. Le 350, société en commandite (le « Bailleur ») et Alain F. Paquette1, dans laquelle la Cour confirmait le droit du bailleur d'expulser un locataire défaillant sans bref d'expulsion préalable.

LES FAITS

Le Locataire opérait un dépanneur dans les locaux depuis environ cinq ans, lorsque le Bailleur acheta l'immeuble en 2010, avec d'autres lots adjacents, pour les transformer en un grand complexe de bureaux.

Peu après l'acquisition de l'immeuble, le Bailleur et ses professionnels effectuèrent une inspection des locaux qui révéla plusieurs anomalies, dont un certain nombre relevait de la responsabilité du Locataire aux termes du Bail. D'ailleurs, un avis de non-conformité transmis par un inspecteur de la Ville aux parties vint, par la suite, confirmer ces manquements.

  • 7 mai 2010 : le Bailleur adressa une mise en demeure au Locataire dans laquelle il exigeait de celui-ci qu'il corrige les manquements signalés selon les termes du bail, incluant d'effectuer les réparations indiquées dans l'avis de non-conformité de la Ville, de nettoyer les locaux et de regarnir les étagères du magasin d'inventaire approprié, le tout dans un intervalle de cinq jours de l'avis du Bailleur.
  • 11 mai 2010 : le Locataire n'avait remédié qu'à certains des manquements relevés et en avait réfuté d'autres.
  • 14 mai 2010 : le Bailleur adressa un avis de résiliation du bail au Locataire, exigeant que ce dernier cesse ses activités et libère les locaux dans les huit jours suivant la réception dudit avis, faute de quoi le Bailleur prendrait toutes mesures nécessaires pour reprendre possession des locaux et enlever tout son contenu.
  • 21 mai 2010 : le Bailleur avisa le Locataire que le bâtiment était voué à la démolition. À la même date, le Locataire institua au tribunal une requête en injonction pour, entre autres, arrêter la démolition. L'audience relative à cette demande fut reportée au 8 juillet 2010.
  • Entre-temps, le Bailleur procéda à l'expulsion du Locataire et le bâtiment fut démoli.
  • Deux jours après la démolition du bâtiment, le Locataire amenda les conclusions de sa requête introductive d'instance pour la convertir en demande de dommages et intérêts.

LE JUGEMENT

La Cour a examiné plusieurs points, mais nous nous concentrerons exclusivement sur les conclusions de la Cour concernant la question de savoir si le Bailleur avait le droit de résilier le bail ET d'expulser le Locataire de plein droit, par la voie d'un simple préavis; c'est-à-dire, sans aucune procédure judiciaire.

Après avoir entendu les deux versions de l'histoire, la Cour rejeta l'argument du Locataire selon lequel le Bailleur avait fait preuve de mauvaise foi et qu'il était uniquement motivé par un désir sous-jacent de résilier le bail, afin de pouvoir démolir le bâtiment et d'en reconstruire un autre.

La Cour conclut également que, bien que le Locataire eût remédié à certains de ses manquements, d'autres ne furent pas corrigés, même au moment de son expulsion par le Bailleur. Il est particulièrement intéressant de noter que, malgré l'obligation explicite dans le bail pour le Locataire de faire fonctionner et d'entretenir le système de chauffage central celui-ci ne l'avait pas utilisé, ni procédé à son entretien ou à sa réparation, depuis plusieurs années, et qu'il ne fonctionnait plus. D'ailleurs, les faits révélèrent qu'au lieu de faire fonctionner la fournaise durant les mois d'hiver, le Locataire utilisait plutôt des appareils de chauffage portatifs, qu'il branchait dans les prises de courant murales avec de vieilles rallonges électriques. L'électricien du Bailleur remarqua même que l'utilisation inconsidérée de ces appareils de chauffage manuels, combinée à l'absence d'extincteurs dans les locaux, augmentait le risque d'incendie. En outre, les faits révélèrent même que des moisissures apparaissant à certains endroits dans les locaux résultaient d'un manque de chauffage adéquat.

Ensuite, la Cour examina le Bail afin de déterminer les droits et recours contractuels auxquels le Bailleur pouvait recourir. Excepté pour contester la validité même des défauts allégués par le Bailleur, l'avocat du Locataire ne s'attarda pas trop au droit du Bailleur à la résiliation de plein droit. Le Locataire argumenta, cependant, que le Bailleur n'avait pas le droit d'expulser le Locataire sans un bref d'expulsion.

Après examen de la jurisprudence, la Cour refusa l'argument du Locataire et conclut que les principes juridiques s'appliquant à la résiliation de bail ipso facto devraient également s'appliquer à l'expulsion ipso facto du Locataire.

Madame Micheline Perrault rappela, notamment, les principes fondamentaux provenant du cas 9051-5909 Quebec Inc. c. 9067-8665 Quebec Inc.2, dans lequel la Cour d'appel du Québec avait accepté la notion selon laquelle un bailleur est autorisé à résilier le bail du locataire de plein droit (par un simple avis écrit), lorsque les faits en cause et les dispositions du bail le permettent, mais précisa aussi que le locataire avait le droit de contester la validité d'une telle résiliation ipso facto après coup. Dans de tels cas, si la Cour concluait que le Bailleur n'avait pas le droit de résilier le bail (ex. parce que le Locataire n'était pas en défaut aux termes du bail), ou si le Bailleur avait abusé de son droit de résiliation, la Cour pouvait, alors, déclarer le Bailleur responsable desdits gestes dans le cadre d'une révision judiciaire a posteriori3.

À la lumière de ce qui précède et des dispositions claires et univoques prévues au Bail en ce qui a trait aux droits et recours du Bailleur, la Cour conclut que le Bailleur était dans son droit et pouvait, à ce titre, résilier le Bail ET expulser le Locataire de plein droit, sans aucune procédure judiciaire.

CONCLUSION

Il est certain que l'état du droit au Québec, quant aux droits et recours à la disposition du Bailleur en matière de résiliation de bail et d'expulsion, a évolué au cours des vingt dernières années. Durant ce temps, la tendance judiciaire est passée d'un régime légal dans lequel les tribunaux étaient les uniques gardiens des droits et recours des bailleurs à l'encontre de locataires défaillants, à un système accordant une plus grande latitude ipso facto au bailleur pour exercer ses droits conformément aux termes du bail. Dans ce sens, on pourrait dire que la décision dans l'affaire Liu c. Le 350 ne fait que renforcer cette tendance, en confirmant le droit du Bailleur de non seulement résilier le bail, mais également d'expulser le locataire de plein droit, lorsque ce droit est clairement stipulé dans le bail.

Par extension, les clauses de résiliation et d'expulsion ipso facto étant monnaie courante dans la plupart des baux commerciaux de nos jours, le rôle des tribunaux consiste de plus en plus en une révision a posteriori de l'exercice des droits du bailleur. Plus précisément, le rôle des tribunaux se résume à déterminer si le bailleur a agi correctement et en toute légalité dans l'exercice de ses droits ipso facto en matière de résiliation et d'expulsion. Dans ce contexte, lorsque le tribunal conclut que le bailleur a agi abusivement, ou illégalement, il peut octroyer des dommages et intérêts au locataire et, dans certains cas qui le permettent, même annuler l'avis de résiliation et obliger le Bailleur à restituer les locaux au locataire. Pour cette raison, nous vous conseillons d'agir prudemment lorsque vous envisagez de recourir à des mesures ipso facto contre votre locataire.

2017 QCCS 447

2003 CanLII 8587 (QCCA)

La conséquence d'une telle responsabilité peut être l'octroi de dommages en faveur du locataire et même la reprise de possession des Locaux par celui-ci, dans les cas le permettant. À ce sujet, voir : Société du Vieux-Port de Montréal Inc. c. 9196-0898 Quebec Inc., 2013 QCCA 380.

 

Ce bulletin fournit des commentaires généraux sur les développements récents du droit. Il ne constitue pas un avis juridique et aucun geste de nature juridique ne devrait être posé sur la base des renseignements qu'il contient. 

 

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